Sắp tới, theo quy định, các nhà băng phải hạn chế việc huy động nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, điều mà nhiều nhà băng đang ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản. Quy định về quản lý rủi ro đối với dòng vốn cho vay này cũng chặt chẽ hơn.
Theo TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường thương buôn Bizlight, trễ nhất là tới ngày 1/1/2020, tuốt tuột hệ thống nhà băng ở Việt Nam áp dụng chuẩn quản trị Basel II, khi đó dòng vốn chảy vào các lĩnh vực phi sinh sản như bất động sản càng khó... Theo ông Tín, tín hiệu lạc quan về vốn, nếu có, sẽ nằm ở thị trường chứng khoán hay kênh FDI.
Trước những bài học "xương máu" của nhiều năm trước, các ngân hàng cũng tỏ ra e dè về việc tín dụng bất động sản tăng mạnh và bắt đầu tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này, bất chấp đây vốn là một thị trường "béo bở".
Nhiều ngân hàng cho biết, hiện mức lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng lên 12%/năm đối với vay trung hạn, còn vay dài hạn là từ 12,5%/năm, tức tăng 1-2%/năm so với trước đó vài tháng.
Đơn cử, Eximbank áp dụng biểu lãi suất cho vay ngắn hạn mới đối với các khoản vay mua nhà, đất tăng thêm 1%/năm so với trước, lên mức 11%/năm, còn vay dài hạn là 12,5%/năm, tức tăng 0,7-0,9%/năm. Tại ACB, lãi suất nghiêng ngả từ 8,5-10%/năm tuỳ từng đối tượng khách hàng. Viet A Bank đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất là 12,38%/năm. Sacombank với các trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời khắc giải ngân là 12,5%/năm.
Tham khảo tại một số ngân hàng khác, được biết trước hiện tượng giá bất động sản tăng nóng thất thường hơn một năm qua, nhiều ngân hàng đang nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khe khắt hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tâm tính khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng hai cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007 - 2008 và năm 2010 có duyên do trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí đã cho vay dưới chuẩn, biểu thị tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến hơn 37%, trong đó một phần rất lớn đổ vào bất động sản.
Vị này còn cho rằng có tình trạng các nhà băng thương mại không kiểm soát chặt nguồn vốn vay tín dụng mà đáng ra phải được dùng đúng mục đích. Tuy nhiên, tình hình giờ đã khác nhiều.
Theo đó, tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng một nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.
"ngân hàng quốc gia đang thực hành chính sách tín dụng cẩn trọng, chặt chịa và linh hoạt; đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng cho 5 lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát chặt chịa nguồn tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán. Đây là những động thái tích cực ngăn ngừa bong bóng bất động sản quay trở lại", ông Châu cho hay.
thảo luận với chúng tôi về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc, giám đốc điều hành Phú Đông Group, cho rằng chính sách tăng lãi suất cho vay mua nhà nhằm thực hành đích điều chỉnh thị trường BĐS nhưng vô tình lại đang ảnh hưởng rất lớn đến người mua nhà có nhu cầu ở thực. Vấn đề ở đây, theo ông Phúc, ngân hàng quốc gia chỉ quản lý lãi suất cơ bản. Tuy nhiên, một khi siết room tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS sẽ dẫn đến việc các nhà băng cho vay càng ngày càng khó khăn hơn rất nhiều.
Ông Phúc cho biết thêm các nhà băng thương mại khi cho vay BĐS có 2 đối tượng chính. Đó là khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng là người mua nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà ở thực. "Đối tượng này đã ít tiền cơ mà càng ít sự chọn lọc nguồn vốn vay nên sắp tới sẽ không thể tiếp cận được các sản phẩm nhà ở ngày đang khan hiếm nguồn cung", ông Phúc nói thêm.
"Thực tế, hiện nhiều khách hàng dành dụm được một số tiền, dự tính sẽ mua nhà sau một thời kì dài tìm hiểu và đợi một mức giá tốt. Tuy nhiên, khi tìm được nhà để mua thì khó mà vượt được "ải" các ngân hàng vì giờ họ thẩm định hồ sơ rất mất thời kì, đòi hỏi nhiều thủ tục giấy má hơn trước đây", chị Mai Xuân Hà, quê Ninh Thuận đang ở trọ tại đường Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh) cho biết.
Một khách hàng khác cũng cho rằng không nhiều người có đủ tiền tỷ để mua được một căn nhà ước mơ, đa phần phải vay từ nhiều nguồn mà chính vẫn là tiền từ ngân hàng thương nghiệp. Với chiều hướng lãi suất cho vay mua nhà tăng như vậy thì phải đấu chờ đợi để dành dụm thêm tiền. "Khả năng mua được nhà của chúng tôi bao lâu nay rơi vào thế khó, nếu không muốn nói là đang cách biệt tầm tay vì chi phí ngày một tăng cao", vị này nói thêm.
Nói thêm về vấn đề này, ông Phúc cho rằng nhà băng Nhà nước cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một số dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) dành cho nhu cầu ở thực của đại phần đông người dân bây giờ. Không hạn chế room tín dụng đối với các chủ đầu tư ưu tiên phát triển loại hình sản phẩm nhà ở này. Khuyến khích các ngân hàng thương nghiệp tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân.
Đối với các nhà băng thương nghiệp, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay thuận lợi đối với khách hàng mua nhà lần đầu, khách hàng mua nhà với mục đích để ở chứ không phải đầu tư. "Việc này sẽ không khó với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích vay khi giám định hồ sơ của khách hàng và cần ưu đãi lãi suất vay", ông Phúc góp ý.
Gia Khang
Theo Trí thức trẻ